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地価は値下がりしない
首都・東京、大阪といった大都市における住宅の供給というものは、たとえ子供が遺産相続によって親の土地を譲り受けたとしても、それが九州にあったり、札幌にあったりしたのでは、なんにもなりません。自分の働いている東京に、家がある、ということが大切なのです。居住地のことも考えず、単に親の遺産があるから、それで十分である、といった暴論によっては、地価はけっして下がりません。地価の神話というものは、これまで一回
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将来のマーケット予想が重要
2013年に売却する際には、14年の予想ＮＯＩをキャップレートで割り、予想売却価格を求める。14年の予想ＮＯＩは5534万円である。キャップレートを現在と変わらず６％とした場合、売却価格は、5534万円÷６％＝９億2233万円となり、当初の10億円から大きく下がる。そこから借り入れた８億円を返済した場合、９億2233万円−８億円＝１億2233万円となる。自己資本を２億円投下したのに、手元にはそれよ
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「放射冷却」とは
「放射冷却」とは地面から熱（赤外線）が放射されて冷える現象をいう。地面から熱が放射されるのなら、地表付近の空気が暖められるはず、と思われるかもしれないが、その熱は赤外線として放射されるので、空気をほとんど素通りしてしまう。そして、冷えた地面に触れた空気が冷やされ気温が下がるのが「放射冷却」という現象である。ただし、昼間にも地面からの熱放射は起きている。しかし、太陽から受ける熱のほうがはるかに大きい
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不況期のＣＲＥ戦略
不況期のテーマは多くの企業にとって「リストラ」であろう。ＣＲＥにおいても、・資産の売却・賃料の値下げ交渉、条件交渉・移転や統廃合などにより、不動産ポートフォリオの大規模な見直しが進められることが多い。好況期には、優雅に一等地に社宅や寮を置いたり、リゾート地に保養所や研修所を設置している企業が多く見られたが、長引く不況の間に、それらの大半は売却されたり転用されたりした。よって、リーマンショック後のＣ
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外資が動き始めた
不動産バブルは再来するだろうか。答えはＹＥＳである。2010年９月に発表された基準地価は、19年連続で下落した。下落幅は縮小傾向とはいうものの、不透明感がマーケット全体を覆う中、大都市圏では局地的に活発な不動産投資が見られるようになった。こういった先行的な動きは、今回もやはり外資が中心だ。米モルガンスタンレーの投資ファンド（ＭｓＲＥＦ、メズレフ）は00年以降の日本市場における最大の買い手と言われる
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定年後に自分の家がない辛さ、空しさを考えたことがありますか
マイホームを持たずにツイツイ年をとってしまったという人が、東京に暮らす私の周囲にも結構いるのですが、その人たちが、「定年になって年金で暮らしているときに、マイホームのあるやつがうらやましい。家賃を払わないで暮らすなんて最高だよ、キミ」こういってますね。要するに定年後になっても家賃を払わなければならない、他人の家に家賃を払って住むというのは、収入が少ないだけに、その家賃負担がものすごくキツイわけです
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基礎の高さが大事
基礎の高さが高ければ、地中梁の高さを高くすることができます。また基礎を高くすると、湿気が土台や柱脚に至ることが少ないので建物の老朽化を遅らせるためにも有効なことです。基礎には布基礎のほかに、べ夕基礎といって建物の下全体にコンクリートを打つ方法があります。これには格子状の梁とスラブを組み合わせたものと、一枚のスラブにする場合とがあり、田や畑、海辺の埋め立て地のような軟弱地盤の場合によく使います。基礎
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相談の際には勤務先を言ってみて
ローンに申し込む前に個人情報を提供することに抵抗を感じる人もいますが、相談の際には勤務先を言ってみてください。会社の規模などによっては、優遇幅が拡大することもあります、転職して3年間はローンが借りられない、といったケースもあり、「借り換えができるかなあ」と不安な人もいるでしょう。勤続3年以上という条件を設けていない銀行もありますし、対応は銀行によって異なりますから、たとえどこかの銀行で断られてもあ
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工法としては軸組み、パネル、ユニットの各方式
プレハブ住宅を構造材の材質から分けると、木質系、鉄鋼系、コンクリート系があるが、工法からみると、（1）パネル工法、（2）軸祖工法、（3）両者を混合した工法、（4）ユニット工法に分けられる。まず、パネル工法であるが、これは工場で生産したパネルを耐力壁として建て上げる工法で、パネルに力をもたせてあるため、柱や梁などは必要ない。パネルには大型パネル、中型パネルがあり、大型パネルの方式では、どちらかといえ
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木と土は天然エアコン
伝統的な日本の住まいは、木と土壁で造られていました。これは夏の湿度が高い日本の風土に合ったすぐれた方法でした。土は木と同様に調湿作用を持つ自然素材です。土壁には小さな孔が無数にあいていて、湿度の高いときには水蒸気を取り込み、乾燥しているときは水蒸気を放出します。ですから土壁の家は外の湿度の影響を受けにくいのです。また水分を放出するときに気化熱を奪いますから、梅雨が明けて夏になるころ、ひんやりと快適
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南向きの家が本当に良いのか？
冬場に朝日が入らず、暖房してもいっこうに暖まらない西向きの家よりは、朝日が差し込んで、少し暖房しただけでも20度くらいになる南向きの家の方が良い家といえるでしょう。ただ、〈冬は西日もありかたい〉という地域もあるようです。午後の日足が長く暖かい北海道では、〈西日の入らないマンションは売れない〉と聞いたことがあります。ただ、これほど「太陽、太陽」と騒いでも、夏場はさすがに朝日も西日も耐えられません。そ
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便器の周辺は掃除しやすいタイル張りがいい
トイレで、忘れてならないのが掃除の手間である。最近は、トイレの壁をクロス張りにする例が多いが、掃除のことを考えれば、石かタイルがいい。壁の上部や天井はともかく、大人の腰のあたりまで、とくに便器の両袖と奥をタイル張りにしておけば、掃除がしやすく、衛生的である。トイレ掃除をしたことのない夫たちにはわからないかもしれないが、便器の周辺というのは、想像するよりずっと汚れるものだ。ちょっと掃除をサボると、便
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万一の救済策を知っておく
さまざまな対応策をとっておけば、金利が本格的に上昇してもほとんどリスクがなくなるはず。しかし、それでも万一ということもあるので、金利上昇などによって返済が困難になったときにどうすればいいのか、その救済策がどうなっているのかを知っておくことも安心材料になる。では、その具体的な内容を細かくみていこう。返済負担率は25％を上限にするまずは、資金計画の基本的な考え方のひとつとして、返済負担率について確認し
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リビング風水インテリア
リビング風水のポイントは気持ちよさにあります。インテリアや色を工夫して明るく空気のよい空間をつくることで、自然と運気を高めることができるのです。ポイントをいくつか紹介します。1つ目はくつろぐためのソファーです。ソファは土の気を接することで、安定感やリラックスといった部分に直結します。形は丸みを帯びたもので、色はパステルカラーが良いです。2つ目はテーブルです。背の低い木製の丸いものがベストです。3つ
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ドキドキの不動産売買
仲の良い友人が、自宅マンションを売却しました。独身時代に過ごしていたマンションでしたが、結婚が決まり、新居を別にかまえたのです。引っ越しにあたって、古いマンションを売らずに賃貸で運用するか、売却するかで迷っていましたが、今後管理などわずらわしい事に係わるよりもすっきり売って、新居のローン返済にあてようという結論でした。旧住所は、県庁所在地の駅より徒歩10分と便利な場所にありながら、繁華街や大通りか
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買戻し義務がないことが、大切な要件
買戻し権や、買戻し義務がないことが、大切な要件です。買戻し権や、買戻し義務がある場合には、売買取引ではなく金融取引とみなされるからです。金融商品のオフバランス化要件は財務構成要素アプローチで判断することは既知の事実として良く知られています。これに対し、不動産を流動化する際のオフバランス化要件はリスク・経済価値アプローチで判断することが、２０００年５月に公表された日本公認会計士協会の公開草案である「
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いくつもの高級住宅地が形成されている
農民が住んでいたエリアについてはどうなったのか。たとえば、世田谷区、杉並区、大田区の住宅街などが、それに当たる。これらのエリアは、関東大震災以降から戦前にかけて開発された住宅地である。昭和初期に起源を持つ郊外（近郊）と呼ばれるエリアには、優良住宅街がいくつも形成されている。典型的なのが、大田区にある日本を代表す高級級住宅地、田園調布や、世田谷区の成城学園周辺だ。これ以外にもかつての山手線西側の広大
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忘れてはならないこと
わが国の住まいは明治以降の近代化の中で、大きく姿を変えてきた。ただ、巨視的に見れば、間取りは変わっても靴を脱いで住まいに入るというわが国独特の靴脱ぎの文化は、継承され続けている。一時期、靴のままの生活がもてはやされたこともあったが、そうした風潮は、直ぐに消え去った。個人的経験から言えば、靴を長い時間履き続けていた日は、疲れが特にひどい。普段は、机に向かうと直ぐに靴を脱ぎ、サンダルに履き替える。また
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営業情報書の作成
工事管理担当者は担当工事を監督するだけでなく、管理する工事が問題なく進行していくために、近隣との対応を良くして行かなければなりません。近隣との対応が巧くいったときには、その近隣の人から小さな工事かも知れませんが、何らかの仕事が発生するものです。それらの情報を営業部に報告して下さい。『営業情報の量は人の数、耳の数で決まります。』営業部の人たちだけでの耳の数は、とても少ないのが建設会社の大きな特徴です
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法律はあなたの損害をすべて取り戻してはくれない
法律は、マイホームを買う人をいろいろ保護してくれる。そして、損害があった場合、「前金保証制度」などで救済してくれる。しかし、それはある程度までで、法律は被1分をすべて面倒みてくれるわけではない。損害をとりもどそうと訴訟を起こしたところで、結果をみるまでには何年もかかり経費もかさむ。むろん、損した分がまるまるもどる保証はどこにもない。だからこそ、なによりも大切なのは、悪質な不動産業者の手にかからない
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アーチと屋上庭園構造を千年住宅に盛り込む
アーチ構造は、上から力がかかるほど全体がしまってくるので、壊れにくい。お互いが支え合っているためだ。アーチ構造の上に土の層を設けて植物を植え、屋上庭園にしてみる。そうすると、紫外線の影響を受けたり、風化する部分を、屋上庭園がやさしく受けてくれる。大きなヒューム管を、土の山の中に設けるような構造である。これは実に安くできる。巨大なヒューム管の下の三分の一は、配管やエアコン機能を搭載するスペースとし、
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海に近いマンションは塩害に注意
海に近いマンションといえば塩害がキーワード。潮風に頬をなでられているうちはいいかもしれないが、塩害を見落としてはいけない。塩害に耐えるためには、鉄筋コンクリートに厚化粧を施せばある程度の対処はできるが、そのぶん割高になってしまう。もし、施工時の品質管理がシッカリしていないと、鉄筋コンクリートの寿命は短くなってしまう恐れがある。エアコンの室外機や手すり部分なども、耐塩害仕様でなければ金属部分の腐食が
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住宅ローンだけが残る可能性はある
火災保険は建物部分だけを評価して時価額を設定するため、特に地価の高い大都市圏では、上限の時価評価額めいっぱいに火災保険をかけても、住宅ローンの借入額に追いつかないことがある。たとえば四〇〇〇万円の建て売り住宅を頭金八〇〇万円で購入したとする。三二〇〇万円分か住宅ローンで賄われるわけだが、上物価格はよほど豪華な造りでもない限り、せいぜい二〇〇〇万円がいいところ。となれば、この時価評価額にめいっぱい火
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知り合いから借りた賃貸アパート
私は7、8年ほど前、賃貸アパートに住んでいました。そこはスーパーも近くに何軒かあり、駅からも近く便利だったのですが、知り合いに借りているアパートで、住むのにとても気を遣いました。しかも事情がありその知り合いの猫だけが住んでいる状態で、壁や家具も傷だらけ、部屋は常に猫の毛だらけという感じでした。でも家賃もかなり安めに見積もっていただいていましたしそれなりの広さだったので、十分満足して住んでいました。
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掘り出し物の中古一戸建て
先日、新聞の折り込み広告に一枚の中古一戸建てのチラシが入っていました。その物件は、3階建て、部屋数が6、サウナ付の浴室が有り、リビングが24畳…など、とても大型の建物で、築10年は経っていますが、3年前にリフォーム住みでとても綺麗な内装と書かれていました。物件価格はもちろん高額でしたが、手が出ないほどでもありません。やはりそこは中古物件だからでしょうか。中古物件を見てみると、こういった掘り出し物件
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高層マンションって揺れないのかな？
私達は親戚もお友達も一軒家が多いので高層マンションに縁がありません。しかもうちのだんな様は極度の高所恐怖症です。しっかりと頑丈にはめ込まれた大きな窓の近くや足元でさえ近寄るのが怖いと言って確実に2m以上は窓から離れていますし側にもいきません。下が見えてしまう鉄板がメッシュタイプだったりしたら顔面蒼白になってます。私は全然平気なので見ているとついついおかしくて笑ってしまうのですが・。そんなだんな様の
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中古マンションの売買契約
中古マンションの売買契約では、瑕疵の修復について以下のような条項を定めた契約書によっておこなわれることが多い。（1）売り主は買い主に、本物件を現有有り姿のまま引き渡すものとし、売り主は、本物件について引き渡し後、二ヵ月以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵についてのみ、買い主にたいして責任を負うものとする。ただし、その瑕疵が共用部分にあるとき
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標準化鑑定調査価格はそのまま使用できる
「標準化鑑定調査価格」は「生の取引価格」と違って、そのまま使用できる。たとえば、「生の資料」では対象地の取引価格が坪一〇万円であるとする。現地に行って調べると、その地域の標準的な土地より交通の便がよい。そのために取引価格が通常より一〇％高いのであれば、「標準的な土地」の価格は生の売買価格より一〇％減価して、坪九万円に直す必要がある。こうした生の取引価格では、間違いも起きやすいのである。ところが、は
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米国の不動産担保融資の場合
米国では不動産担保融資の場合、プロジェクトファイナンスが一般的であり、その方法を導入するべきだといった単純な発想もあった。しかし、米国の銀行では、不動産の開発・開発計画、運営計画をチェックできる専門家が何人も銀行内におり、彼らの厳密な審査を経て融資が決まる。では、日本の金融機関は不動産の収益について正確に分析できるノウハウをどれだけ持っているのだろうか。最近、一部の銀行ではようやく専門の公認会計士
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三井、三菱はなぜつぶれないのか？
大手といわれる三井不動産や三菱地所でも、ファンドビジネスを多数行なっています。でもなぜ彼らはつぶれたりしないのでしょうか？また、今回の金融危機では新興系のマンション分譲会社は経営が厳しくなるところが続出しました。けれども大手不動産会社はやはり多くの分譲マンションを供給してきていますが、経営が厳しくなったというところをあまり耳にしません。どの業界でも大手であれば、中小会社に比べて財務基盤も取引先もし
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一般投資家よ、騙されないで
インターネットで「不動産投資」とキーワードを入れると、投資不動産を扱う数多くのサイトが立ち上がる。写真付きで売却希望価格や利回り、配当が表示されている。しかし、見る限りでは、ほぼ100％、表面利回りで表示されており、中には、年収800万円と、サラリーマン投資家向け？の記述も見られる。ただし、その800万円は経費を控除していない。また、満室想定での数字である。実際は、経費、税金、銀行への元利金返済で
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分譲したマンションの管理業務
分譲したマンションの管理業務も安定収益源になる。管理業は労働集約的な業務であり、専門分野の人手が欠かせず、収益率をさほど高くないという課題はあるが、一度軌道に乗れば、安定的に収入を確保できる事業でもある。しかも、まずは自社の分譲物件の管理から始めていけば、当初は競合もなく、ノウハウを積み上げていくことができる。新築マンションでは、引渡し後の定期点検、補修業務などがつきものだが、そうした点でも、管理
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不動産を学ぶには地価動向を知ることが肝要
不動産について学ぼうとすれば、その基本である「地価の動向」を知ることが大切である。日本全体の土地資産額の推移を見れば、その「トレンド」は一目瞭然で、一九九〇年の約二五〇〇兆円近くをピークとして土地資産額の低下が進んでいることが理解できる。途中、多少の紆余曲折はあるが、これは「金融のいたずら」にすぎない。地域や固有の土地の価格傾向には大きな差異はあるものの、全体傾向としては下げ基調になっている。一九
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信用度と同時に販売力とネットワークのある業者を
古い住宅の売却仲介を依頼する業者としては、まず何よりも信用度の高い業者であること。信用度が高いところとは、必ずしも大手業者とは限らないが、いずれにしても、実績もありトラブルなど起こしたことのないような業者を選びたい。一〇〇〇万円単位の自分の財産の処分を依頼するわけだから、安心してまかせることのできる業者であることが大切だ。“お宅を処分なさるんですか。私がいい買い手を見つけてあげましょう”と、不動産
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ライフプランを考える
住宅取得資金を考える上で、まず必要なことは自分のライフプラン（人生設計）を明確にすることだ。人生の三大資金と言われる教育、住宅、老後の資金は、それぞれを独立した支出としてとらえるのではなく、常に一体として考えることが大切である。特に終身雇用制度の崩壊、中高年でのリストラによる収入の伸び悩み、退職金の削減、公的年金の給付額の相対的低下という現状を踏まえる必要がある。マイホームの取得は、人生最大の買い
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車いすから一歩踏み出す
バリアフリーというとき、最初に思い浮かぶのは何だろうか。多くの人にとっては、それは「車いす」であろう。障害のないまちづくりをめざすときも、わかりやすく目に見えるということから、車いすがそのシンボルになった。しかし、今やそこからもう一歩踏み出すときがきている。アメリカ障害者法（以下ＡＤＡ）の制定にあたっても問題になったようだが、現実の場面においては障害の異なる障害者間の利害の対立が、設計において表面
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