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有名な直接還元法の計算式
2011.11.12
プロなら誰でも知っている有名な直接還元法の計算式は、以下の通りです。●［収益還元価格］＝［純収益］キ［キャップレート］この「純収益」は「純収入」と呼んでもかまいません。要するに、年間賃料収入から諸費用を差し引いた、キャッシュフローです。この実質的な収支をネットーキャッシュフローとも呼びます。キャッシュフローとは、現金収支を意味します。損益計算ではないので、減価償却費用は控除しません。次に「キャップレート」とは「期待利回り」のことです。
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これは「キャピタリゼーションーレート」の省略ですが、舌が回らないので、プロは皆（外国人も）、「キャップレート」と呼んでいます。日本語では「還元利回り」とも呼ばれますが、何から還元しているのか実は誰も知らないので、私はこの用語は使いません。さて、この収益還元法のポイントは、賃料から諸費用を控除して［純収益］を導く過程と、［キャップレート］の決定法にあります。